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日本国憲法の秘密-555- (森友・加計学園問題について)

前記事に「最初に(森友学園は)土地9.5億、校舎7.5億と計画していた」と推測し、抵当権との関係から3つの契約書があった理由を考えたが、ひとつ大きな問題がある。
森友学園は当初土地を定期借地契約にしていたことである。
この契約で工事に着手し、基礎工事の段階で埋設物が見つかって、売買契約に切り替えた。
学校を借地に建設することは禁じられているらしく、そうだとすれば本来認可は下りない案件である。
だからこそ、土地を10年以内に買い取るという条件を付けたのではないだろうか。
この条件契約が合法なのかどうか、誰にでも適用されるものかどうかは分からないが、少なくともこの条件がなければ出来ない契約だったのだろうという推測は立つ。

(9月10日の記事にも転載した朝日デジタルの報道)
国有地は国土交通省大阪航空局が管理していた8770平方メートル。財務局は2013年に売却先を公募し、森友学園が小学校用地として取得を要望。学園が10年以内に買い取るとした定期借地契約が15年5月に結ばれたが、基礎工事の掘削中に「地下に埋設物が見つかった」と連絡してきた学園と財務局との間で、16年6月に売買契約が結ばれた。

人から借りた土地を抵当に入れるわけいかない。そんなことがまかり通るわけがない。だから森友学園は小学校用地を担保に融資してもらうことはできない。
建物を抵当に入れるには完成していなければならないため、こちらもすぐに融資(振込み)してもらうことはできない。
ということで、森友学園は小学校の建設工事の代金を完成まで自分で用意しなければならない。(他の所有不動産を抵当に入れて融資してもらった形跡は登記事項で分かる)(自分で用意と書いたが建設費の融資が銀行の審査を通っていればつなぎ融資なども銀行が指南してくれると思う)


最初に計画していた建設費7.5億円を3回に分ければ1回は2.5億円。(とはいっても必ず3回と決まっているわけではない。それは契約による)
着手2.5億円と中間2.5億円で5億円である。
5億というのは藤原工業の「5億しか支払ってもらってない」という主張に一致する。
この主張が正しければ森友学園が少なくとも5億円を自力で用意したと考えられる。
5億しか支払われなかったのは、完成間近となったが工事が行われなくなったので最後の2.5億円の支払いを森友学園が拒否したか、支払いが行われなかったので工事をストップしたかのどちらか。
最終段階なので建物を早めに引き渡してもらって登記すれば融資が実行されるから、ここまできて急に支払いに困窮するというのは腑に落ちない。
土地売買契約後は土地を担保に融資してもらうことが可能になるので業者への支払いは却って余裕がでる。
もっともその前の5億円をどうやって調達したかにもよるが。 


最初の契約が15億円説もある。
これを3回に分ければ1回の支払いが5億円。
着手時の5億円しか支払ってもらっていないということになる。
しかし中間支払いがなければその先の工事は普通は進めないはずである。
藤原工業がまともなら校舎が完成間近だったということがおかしくなってしまう。


契約が7.5億円で、藤原工業も7.5億円で工事を進めたとする。(それが正解だとする)
そうとなると、23億円の契約が正しいと証言したキアラ建築研究機関が嘘を付いていることになる。
15億円で契約して実際には21億円かかったと証言した藤原工業も嘘を付いていることになる。



国と森友学園の土地契約が定期借地契約だったということにはさらなる問題がある。
定期借地契約の定期とは「期限が定められている(有限)」という意味である。
定期の付かない借地契約では、期限を定め満了したとしても自動的に更新されてしまう。
借り賃の支払いが滞っていたり、よほど問題のある使い方をしていない限り、貸主は「もう退去して」というアクションを起こしにくい。
問題があって退去を要求したとしても素直に応じてくれるとも限らない。
強制撤去するなんてことはかなりハードルが高くなる。
ずるずるとした関係では貸主の立場は強いようで弱くなってしまうのだ。(金払えば文句ないんだろう!的に凄まれたりして・・?)
そういうトラブルを避けようと思えば地主は最初から土地を貸すのを避ける。そうなると優良な土地の有効利用が出来ない。
断っても貸せ貸せと迫られるかもしれない。
ということで、国によって定期借地権という制度が導入された。
契約期間を終了したら借主は貸主に土地を返されなければならないと法的に定めたものである。更新はない。

定期借地で学校運営するということは、100年も200年もその場所で子供達を育て子供達を送り出そうと考えてはいないということになる。
校舎建設に何億円もかけても、壊すことが予定されているということになる。
学校経営は校舎を作ったり壊したり、新たな場所に移したりできるほど利益のあがる商売なのか。
または理念的にも不味いだろう。瑞穂の国が笑う。
「すぐには買えないけれどいずれ土地を買うから」と言うしかない。
貸す側も同じである。学校を建てると言っている人に土地を貸すわけにはいかないのだ。


法的に定められた定期借地契約(定期借地権)には3種類ある。

1.一般定期借地権
一般の人が借地に家を新築するための制度。
期間は50年以上で契約される。
期間満了後は更地(建築物のない土地)で返却する必要がある。
借主が貸主に建物を買い取る要求をするのも禁じられている。
契約は文書にする必要がある。(口約束は無効)

2.建物譲渡特約付借地権
期間は30年以上で契約される。
期間満了後に建物ごと返却する制度。
土地借主は自分が建てた建物を契約満了時の相当の価格によって土地貸主に譲渡するという特約が付いているということ。
契約は文書である必要はない。(それは期間を経ると多くの場合、建物の価値は下がるため。また壊すにも費用がかなりかかるので建物持主にとってもすでに建物の価値は低くなっている)
トラブルを避けたければ文書にしておくのが無難。

3.事業用借地権
借地に建てられる建物は事業用の建物に限られる。個人のマイホームではダメ。
期間は10年以上20年以下で契約される。
この期間で撤退(退去)しなければならないということなので、短期間で収益が見込める事業が適している。
契約は公正証書で作成する必要がある。


国と森友学園が交わした10年以内に買い取るという条件での定期借地契約は上記の定期借地権に当てはまらない。
国有地は別に何か特別な取り決めがあるのだろうか?
もし無いとするならば最初の契約からして違法ではないのか。
事業が学校という性質上、本当ならば期限を切っていない借地契約のほうが良いが、学校建設は借地では不可という縛りがあるためやむを得ず買取条件での定期借地契約を利用したのではなかろうか。
つまり正当な契約でないことを最初から分かっていた。

買取前提の借地契約は実質的に支払猶予なのでは。
最初から売買契約ならば問題なかったものをあえて法を犯すようなことをしているのだから。
それは森友学園に便宜を図ったということに他ならないであろう。
こうなると埋設物があったという話も俄然怪しくなる。
土地価格の値引きを正当化させるための作り話。
でもあまりに値引き額が大きかったため怪しまれることになった。
なぜそんな怪しまれそうな値引き額を付けたかと言えば、やはり土地の抵当権設定だけで土地建物の金額を融資させるためだったのではないだろうか。
それが何を意味するかと言うと、森友学園は普通に銀行に融資を掛け合ったら審査に通らないということだろうと思う。要するに森友学園は建物建設の工事費を調達できない状況にあった。
だから土地を抵当に工事費も捻出させてあげた。

土地の価値(抵当権)のほうが建物より確実とはいえ、審査に通る状況ではない法人に対して土地代金を融資する銀行があるかどうか。
しかも背徳な取引がチラついている。
銀行がリスク回避すれば融資は叶わない。
そうなれば「鶴の一言」、権力者同士の手打ちが必要であろう。
何と言っても億単位の決済だから。
で、銀行はどこ?りそな?











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by yumimi61 | 2017-09-12 12:31